作者:华星研策
有人曾戏谑说，每年春天象山港都能迎来从太平洋洄游的，世界上最为鲜美的蓝点马鲛鱼，却总等不到楼市春风的到来。但这一次，或许，「风」已起……
阳光下的事物总有其背阴的一面，宁波楼市也不例外。自年以来，在调控不断升级、抑制投机的同时，「一二手倒挂」的宁波楼市也在轮动着一个又一个的「板块红利风口」，热度覆盖全大市，除了——「象山」。这座楼市孤岛，有着自己的发展节奏和逻辑。
1st
象山楼市的发展迷思
象山市场的不温不火，有着多重因素的叠加：
1、产业基础薄弱
宁波的经济发展南北不均衡，对比余慈片区，南三县整体弱势且各有各的问题。相较于奉化撤市设区后的融城红利，宁海、象山似乎成为最后两个被主城「抛弃」的难兄难弟。但从实际数据来看，凭借文具、汽配、模具和新能源4大优势产业，以及配套第三产业的发展，宁海近年GDP增速较快，并且总量已超出象山一个量级。
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随之而来的一个现象是，宁海是存在楼宇经济的，走进宁海的几栋写字楼，出乎意料的是人气都还不错。宁海人有机会，也有意愿留在宁海就业；而象山人，尤其是象山的年轻人，大学毕业以后「被迫」外溢的不在少数。
人口流出的根本动因一定是产业，靠海吃海的象山，虽然拥有漫长海岸线，但没有港口优势，工业基础相对薄弱。让人印象更深的，还是基于传统海洋经济下的渔业和旅游业，然而尴尬的是这两大产业都有较强季节性限制，也影响了更深层次文旅产业的发展。
2、交通反向虹吸
产业薄弱决定了留不留得住人的问题，在此前提下，交通通达性的增强反向加剧了人口的外溢。年底象山港大桥正式通车，结束了象山作为交通末端与宁波市区隔绝的局面。但缩短至1个小时左右的通勤时间，反而让不少象山人把工作重心转移至宁波，甚至在市区安家，每到节假日必堵的跨海大桥就是最好的印证。
3、城市规划败笔
回头看过去十年象山的城建发展，核心问题或许还是在于「步子迈得太大」。象山主城急于追求迈向海洋时代，超前规划大目湾新城，将有限的财力倾注于此。而事实是，大目湾大量规划无法落地，到目前为止都没有完全被象山人所认可，发展相对缓慢的同时，也影响了老城的更新扩容，另外中间还留下了超过4公里的真空带。
虽然真空带上现已有南部新城规划做衔接，医院等大型配套也有意识的在往南做迁移，但要想同时期发展两大新城，对于象山这样相对封闭的市场而言，负担还是过重。
4、价格梯度缺失
与城市规划问题相随的，是象山主城新房房价的扁平化。无论是老城、丹东还是丹西，各个板块的一手房价格中位线差不多都在1.2-1.4万，最贵的绿城也不过1.5万左右。老城有城建面、交通等问题，年轻客群不感冒；丹西板块自带工业区属性，价值度最低，虽有万达加持，但刻板印象的改变尚有个过程；丹东算是象山主城的中高端板块，核心配套与富人区基本聚集于此，奈何开发已基本饱和，现有项目均位于末端位置，影响其价值表现。
对比慈溪有明月湖／新城河，余姚有老城，宁海有天明湖，没有高价值板块项目的引燃，亦是当前象山市场的一大软肋。市场在温吞水式的发展过程当中，板块之间客户重叠度高，无序竞争进入相对恶性的「死循环」。
2nd
象山楼市的峰回路转
从华星研策监测数据显示，4月的象山楼市一改往日的颓势，日均60-70套的成交，大约是去年同时段的4倍之多。
造成这波成交小高潮的原因，主要是以下几点：
◎中心城区拆迁货币安置，向市场释放瞬时购买力
近期，象山人民广场及周边区块「即下半河区域」拆迁，据悉此次涉及的拆迁约户左右。由于该拆迁区域位置极佳，货币化安置赔偿金额较大，释放出一波购买力。目前象山主城领证存量不多，加上中介的说辞助推，造成了短暂性的供不应求态势。
尤其是丹东核心位置的二手房，挂牌价格普遍上涨，绿城兰园挂牌价2万，实际成交约1.8万，且存在房东临时涨价的情况。老城老小区也较上个月有一定涨幅，挂牌价升到1.4-1.5万左右。
◎中国第五座航天城落地，热点事件引发话题效应
近日，省政府发布《浙江省重大建设项目“十四五”规划》。其中一个总投资亿的「宁波国际商业航天发射项目」确定落户象山。项目选址于象山的象保合作区，规划面积约67平方公里，建设年发射量发的商业航天发射基地和千亿元级的配套产业基地。
消息一落地，立刻引来不少中介、分销的炒作，周边乃至石浦镇上项目的客户咨询与成交量都有显著上升。
象山商业航天发射中心究竟有怎样的魔力？其实，有别于国内其他几座现有航天城的定位，商业航天的字眼还是首次出现，其性质类似于马斯克的SpaceX。
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该项目的落地，对于象山乃至于整个南湾新区的意义都是重大的。首先，中国正处于航空航天产业大井喷的时代，未来两年内商业航天有望迎来万亿级的市场规模。同时，省委书记航天系统出身的背景，也是浙江发展航天产业的最强背书。再者，商业航天作为战略新兴产业，具备显著的头部技术牵引和产业带动作用，其所能拉动的产业链更长、辐射面更宽、带动效应也更强，涉及冶金、电子、石化、钢铁等上百个产业，这对于象山来说是个绝佳的产业发展机遇。
除了能辐射信息＋工业产业，象山的旅游业也有望被再次带动。看看这两年的网红航天发射基地——海南文昌，据说，当地希尔顿酒店房价已经突破万元。整个酒店面向火箭发射基地，在享受海南椰林海风的同时，也能观赏壮观的一线火箭发射实况。
叠加即将到来的杭州亚运会，象山作为承担帆船帆板和沙滩排球两大比赛项目的分会场，整体城市形象和价值也确实到了焕新时刻。
城市经济短板迎来风口产业的升级，中心地段拆迁带动板块价值梯度的拉升，结合国家对浙江提出的共同富裕要求、宁波「十四五」规划都市圈发展重心转至南北向，以及土地「两集中」供应下房企战略向县市的下沉……
这一次的象山市场，或许真的「起风了」。
当然这些影响因子，依然需要在时间换空间之下，由量变产生质变。象山市场在现有条件下，做不到像奉化一般的瞬间起飞，真正健康可持续发展的楼市，也不是一时的暴涨，房价与城市发展、百姓收入之间有个良性的循环，筑巢引凤、安居乐业，才是象山人民的真正福音。
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